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如何走稳搬迁“平衡木”?

时间:2011-04-08 15:41 点击: 来源:未知 编辑:小吴

搬迁,既要维护公共利益,又要保障被征收房屋所有权人的合法权益。这个“平衡木”如何走稳,考验各方智慧。

                    杨维汉 陈菲 邹伟

        取消行政自行强拆 申请司法强制执行
条例规定,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
  中国政法大学法学院院长薛刚凌说:“过去往往是行政机关委托相关企业来搬迁。企业为了实现经济利益,过程很不规范,强制搬迁过程中会出现一些恶性事件。条例实施后,行政机关只能到法院申请强制执行,制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益,把风险降到最低。”
  国务院法制办有关负责人介绍,《行政强制法(草案)(三次审议稿)》第十三条规定,行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规,不宜再设定行政强制执行。因此,条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定,规定由政府申请法院强制执行,这样也有利于加强对政府征收补偿活动的制约,促使政府加强和改进群众工作。
  “制度的前进受到现实情况的制约,很难一步到位,只能逐步推进。通过法院来强制执行是个进步,毕竟司法机关可以对行政机关进行制约。”此外,薛刚凌认为,搬迁需要行政机关、法院和评估机构联动,也需要被拆迁人配合,这也是条例的一个特色。
房屋征收应先补偿后搬迁 禁止采取暴力威胁迫使搬迁
  “实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”条例明确规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
  据了解,条例两次征求意见稿中没有明文提出先补偿、后征收,在正式出台的条例中增加规定,把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。
  条例规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
  条例还规定,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
  中国人民大学副校长王利明说:“条例明确了政府是征收补偿的主体,并禁止建设单位参与搬迁,要求房屋征收实施单位不得以营利为目的。这是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动,强化对被征收人权益的保护。这些都有助于化解长期以来因建设单位作为搬迁主体所引发的各种社会矛盾,有助于维护社会稳定。”
  明确征收补偿标准 征收私宅应优先保障住房
  因搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平。征收补偿是各方高度关注的问题。
  条例规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
  王利明说:“相对于过去的条例,新条例的补偿制度作了重大完善,从而使搬迁更加公平。以市场价格作为补偿标准,使得被征收人的基本利益得到保障。不仅包括对房屋的补偿,也包括对土地使用权的补偿,这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。”
  条例规定,征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
  王利明说,这就意味着,如果被征收人符合住房保障条件,征收程序启动以后,被征收人可以优先享受住房保障,这也充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。
旧城改造不满征收补偿方案 政府应组织听证会并修改方案
  条例规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
  国务院法制办有关负责人介绍,征求意见过程中,有人提出应当加大公众参与度,让程序更加公开透明。因此就有了“听证会”这个程序设计,并且政府要根据听证会情况修改方案。
  征收程序是规范政府征收行为,维护被征收人合法权益,促使政府做好群众工作的重要保障。公平、公开、公正的原则也在条例中充分体现。条例明确规定:“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”
  同时,条例在征收程序上也增加了公开透明和公众参与的规定。条例规定,征收补偿方案应征求公众意见;政府作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定;被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布;被征收人对征收决定和补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
明确公共利益范围 加强规划调控作用
  在条例征求意见过程中,有意见认为,公共利益的界定过宽,主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益;也有意见认为,对公共利益的规定还不够全面,主张凡是实施城市总体规划,为城市发展和建设进行的重大工程,由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设,都应当属于公共利益。
  对于公共利益,条例规定了6种情形:国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
  国务院法制办有关负责人说,对公共利益的问题高度重视,收集、研究了国外情况和做法,作了大量的调查研究,多次进行专家论证,广泛听取意见,才作出了上述规定。
  同时,为了加强规划的调控作用,条例还规定,确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证,保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
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看新拆迁条例如何落地
  这栋楼该如何处置?
  “如今轻轨早已开通了,可我的门面还是被封着。”3月15日,在武汉市江岸区二七路轻轨站,站在高架的轻轨下,指着一堵厚厚的水泥墙,陈师傅等五六个市民说。
  江岸区二七路福建村北区5号楼共8层,一楼临街有10多间门面。陈师傅于2000年买下1层的一个门面和其楼上的住房,面积约有200平方米,办理了房产证和土地证,并租给商家卖鞋。如同陈师傅一样,其余10多间门面也被业主出租给商家经营。
  2007年夏天,武汉修轻轨建二七路车站时,拆迁方修起一座水泥墙,挡住所有的门面,并在墙上涂写着“拆”字。“使用不到8年,房子就要拆,把我们搞糊涂了。”不少业主回忆说,并且停电、停水,拿走电表、水表和水管。经常有上十人手拿木棍进店打砸柜台和货架,拆毁卷闸门,搞得人心惶惶,无法经营,被迫停业至今。
  记者从大楼后门走进1层陈师傅的门面内,由于大门被水泥墙遮得严严实实,房间内显得阴暗潮湿,地上堆着厚厚的垃圾,臭气熏天。墙上仅存的一幅卖鞋子的广告露出些许当年做商铺时的气息。“开发商收购商铺出的价是每平方米1.3万元,而周边楼盘商铺的价格约为每平方米4万元。这与市场价相距太远,我们无法接受。”知情者透露,无法与众多业主达成协议,开发计划无法实施,已动工拆迁的楼房只好搁置起来。
  楼上的住户已搬走不少,不少住户的阳台已被红砖封死。还未搬走的业主越聚越多:“眼望着国务院颁布的新拆迁条例实施,可至今还是无人问津。我们的损失谁来承担?这栋楼就这样搁着,该如何处置?我们还要等多久?”
拿什么拯救一冶离休大院?
  红色的“拆”字,沿着一堵水泥墙比比皆是,这堵墙是武汉市青山区红卫路42街一冶离休干部大院的院墙。
  “这是4天前掐断的。”3月22日,四五位老人站在这座大院大门前,指着祼露在地上的电话线、有线电视和宽带线,有些无奈。
  国家新拆迁条例第31条规定:“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任。”一位80多岁的老住户说:“可为何还敢如此拆迁?”
  1984年,一冶离休干部大院4栋5层高楼建成,入住其中的曾是筹建武钢、攀钢和宝钢等工业项目的功臣。如今,他们年龄都在80岁以上,还有几位老人长期瘫痪在病床上。
  站在院内,只见绿树成荫,高大的雪松、笔直的广玉兰高出4楼。宜居的环境可让老人们安享晚年。
  不少老回忆,去年8月12日,院外墙上贴起“武汉市国土资源和规划局关于房屋拆迁确定评估机构公告”,明确告知这座大院将被拆迁,由此激起波澜。
  这些老人积劳成疾,目前已是风烛残年的高危人群。据介绍,老人们住的房子房龄只有26年,建设时设计标准高,通风采光好,至今墙壁无渗漏;再加上退休早收入低,子女多,离休前基本没积蓄,无能力换住新房。
  一纸拆迁令,霎时,墙上刷写的“拆”字,架在大院四周的高音喇叭,铺天盖地的搬家广告,登门催逼搬家的拆迁人员……又给他们带来新的生理和心理创伤。
  “落实新条例,反对强拆。”手里拿着由40位离休干部及遗属签名的《拿什么拯救你,一冶离休楼》求助材料,聚集在大门前的老人发出心声。
  宋师傅还能守望到何时?
  两旁联体的楼房已被拆除,仅剩南京路48号的2层楼房,孤独地竖立在一片废墟中,双腿残疾的宋师傅和妻子彭女士仍住在这栋楼的2楼。
  去年9月,记者曾走进宋师傅家中探访,并在报道中提及其一家人的搬迁和居住问题。半年来,彭女士不断地给记者打电话,讲述其家庭面临的搬迁困境。
  “家中今年1月30日被人断了水,只好下楼用桶提水做饭。”3月24日,在楼下,彭女士揭开一块木板,水槽中,通往楼上的自来水管已被截断,水表已被人缷走。彭女士用桶接满水提着艰难地爬楼回家。
  彭女士说:“前不久,放在家门前的电视机、电冰箱被人盗走。3月4日凌晨,又有小偷来了,听到我说‘家里没啥值钱的东西,来去自便’后,小偷便消失了。”
  在家中,桌子上竖着的一根蜡烛已用去一半。宋师傅拄着拐杖接过彭女士的水桶说:“断电,接上,再被断掉。3月1日断电后至今未通,晚上一直靠点蜡烛照明。”
  上周,又有人来把楼顶的瓦揭了,一下雨家中就漏水。白色的屋顶经雨水渗透,已显得污渍斑斑。武汉某房产公司的一则通知显示,该栋房屋屋面的钢结构支撑被盗走,造成该栋房屋木质承重梁下弯,结构极不稳定。宋师傅说:“我们也不愿意这样提心吊胆地过日子。”
 原本提供2套地处郊区的经济适用房,因宋师傅缺钱购买,现在用地单位可在中心城区的某楼盘为其提供1套住房,但买卖价格仍未谈妥。
  “未按新拆迁条例合法拆迁,补偿不到位,我们不搬。”临走时,夫妻俩大声说。距宋师傅家不远处就是汉口文华村一号,曾是胡师傅的家,如今已被拆除。经过搬迁的折腾,已显疲惫的胡师傅露出笑意:“去年10月,我上了你写在报纸上的新闻稿,可能引起相关人员重视,如今因基本满足了我的要求,我已签下协议,搬走了。”
  透过这笑声,记者看到了解决宋师傅等人拆迁问题的希望。


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